Molto spesso si fa confusione tra ristrutturazione e manutenzione straordinaria.
Per avere le idee più chiare nell’inquadrare queste due pratiche edilizie è necessario risalire al Testo Unico.
Una volta definite con precisione la ristrutturazione e la manutenzione straordinaria è possibile conoscere: la documentazione da presentare al Comune, l’IVA da applicare sulla fornitura dei materiali e sulla manodopera, le ipotetiche detrazioni fiscali per le ristrutturazioni o di incentivi statali e locali.
Come recita il Testo Unico in materia edilizia tramite il D.P.R. 380 del 6 giugno 2001; l’articolo 3, comma 1, lettera d) “interventi di ristrutturazione edilizia sono quelli rivolti a trasformare gli organismi edilizi con un sistematico insieme di lavori che portano a un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente”.
Secondo questa definizione restano esclusi il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi dell’edificio, l’eliminazione, la modifica o l’inserimenti di nuovi impianti.
Manutenzione straordinaria: in cosa differisce dalla ristrutturazione?
Anche per la definizione della manutenzione straordinaria bisogna far riferimento al Testo Unico. In questo si legge che rientrano in questa categoria “le opere e le modifiche utili a rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, per realizzare e integrare i servizi igienico-sanitario, quelli tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino modifiche delle destinazioni di uso”.
Rientrano in questa definizione anche i frazionamenti, lo spostamento di tramezzi, il rifacimento degli impianti, dei bagni e delle finiture (nel limite di non apportare modifiche ai prospetti esterni).
Non sempre è facile comprendere dove finisce la manutenzione straordinaria e dove inizia la ristrutturazione e alle volte gli ambiti si sovrappongono. In ogni caso è sempre bene affidarsi a dei professionisti.
Ristrutturazione edilizia: quali pratiche presentare
Quando si procede con la ristrutturazione è obbligatorio presentare al comune una pratica che riporti la firma di un tecnico abilitato quale architetto, ingegnere o geometra.
Il Testo Unico in materia edilizia prevede, secondo il D.P.R. 380 del 6 giugno 2001 e le ultime disposizioni legislative, che si può presentare a seconda dei casi il Permesso di Costruire oppure la SCIA cioè la Segnalazione Certificata di Inizio Attività.
Tra queste due pratiche esistono delle differenze. La SCIA è utilizzata per gli interventi di manutenzione straordinaria sulle parti strutturali dell’edificio mentre il Permesso di Costruire è richiesto per nuove costruzioni, per interventi di ristrutturazione urbanistica ed edilizia (che modificano l’edificio tutto o in parte rendendolo differente dal precedente), per le variazioni della destinazione d’uso o per una modifica della sagoma di immobili vincolati.
Agevolazioni fiscali per ristrutturazioni
Qualora si debbano eseguire lavori di ristrutturazione edilizia non occorre versare l’aliquota ordinaria IVA del 22% bensì quella agevolata al 10%, su immobili a prevalente destinazione abitativa privata.
In questi casi è necessario presentare alla ditta che eseguirà i lavori o a quella che fornirà i materiali un documento che attesti la tipologia di lavori che si devono affrontare e controllare che questi rientrino nei lavori di ristrutturazione edilizia. Solo in questo modo si può ottenere l’IVA agevolata.
Benefici fiscali per la ristrutturazione edilizia
In Italia, da un po’ di tempo, esistono una serie di incentivi atti ad incoraggiare il recupero del patrimonio edilizio. Stiamo parlando di detrazioni ristrutturazioni al 50%, detrazioni per ristrutturazione al 65%, bonus mobili e conto termico.
Detrazione per ristrutturazione al 50%
Si può godere delle detrazioni fiscali ristrutturazioni al 50% per gli immobili a destinazione residenziale. Questa detrazione è fatta sull’IRPEF, imposta sul reddito delle persone fisiche, e si calcola su una spesa massima di 96.000 euro. Rientrano in questa categoria anche i lavori effettuati su parti comuni condominiali e non solo sulle abitazioni private, su pertinenze quali cantine, soffitte, garage, cortili e altri spazi.
Detrazione per ristrutturazione al 65%
La detrazione per ristrutturazione al 65% è ottenibile nel momento in cui si eseguono interventi volti al risparmio energetico. Questa detrazione è valida per qualsiasi categoria di immobile e anche in questo caso avviene sull’IRPEF o sull’IRES, imposta sul reddito delle società.
In questo caso la detrazione si concretizza quando si dimostra la vera riduzione del fabbisogno energetico complessivo dell’edificio per il riscaldamento, per interventi di miglioramento del potere isolante dell’involucro, isolamento del tetto o delle pareti, sostituzione di porte esterne e serramenti, installazione di schermature solari, installazione di pannelli solari termici, sostituzione di impianti di climatizzazione invernale, caldaie a condensazione, pompe di calore, impianti geotermici a bassa entalpia, generatori di calore alimentati a biomasse combustibili.
Bonus mobili
Il bonus mobili è una detrazione pari al 50% sull’acquisto di nuovi mobili e grandi elettrodomestici in classe A+ e forni in classe A.
Con questo tipo di agevolazione fiscale è possibile detrarre i letti, gli armadi, i tavoli e le sedie, i materassi, gli apparecchi illuminotecnici, librerie, scrivanie, gli elettrodomestici come i frigoriferi, congelatori, lavatrici, asciugatrici, lavastoviglie, apparecchi di cottura, stufe elettriche, forni a microonde ventilatori elettrici, condizionatori.
Questa detrazione può essere applicata fino ad un massimo di 10.000€ ed è ripartita in dieci rate annuali di stesso importo.
Conto Termico
Il conto termico è un contributo statale che viene erogato in rate annuali comprese fra 2 e 5 anni in funzione dell’intervento realizzato.
Ne possono usufruire soggetti privati ma anche condomini e soggetti titolari di reddito di impresa. Per i condomini e per le imprese le detrazioni valgono quando attuano interventi relativi a impianti per la produzione di energia termica da fonti rinnovabili e sistemi ad alta efficienza.
In questa categoria si includono anche gli impianti di climatizzazione, l’installazione di collettori solari termici abbinati anche a sistemi solar cooling, la sostituzione di scaldacqua a pompa di calore. Il calcolo dell’incentivo è determinato attraverso tabelle di riferimento istituite con apposito Decreto Ministeriale.